به گزارش گذر اقتصاد، در چهار دهه گذشته، بازار مسکن ایران تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله سیاست‌های دولتی، تغییرات اقتصادی، تحریم‌ها، نرخ ارز، افزایش قیمت مصالح ساختمانی، رشد جمعیت و سوداگری در این حوزه، دچار نوسانات شدیدی شده است. به‌عنوان یک استاد برجسته دانشگاه، محقق و خبرنگار اقتصادی، در این گزارش به بررسی روند تولید، عرضه و قیمت‌گذاری مسکن در ایران طی ۴۰ سال اخیر می‌پردازیم. همچنین، این بازار را با کشورهای همسایه و سایر کشورهای جهان مقایسه خواهیم کرد تا دلایل گرانی یا ارزانی مسکن در ایران را بهتر درک کنیم.
بخش اول: بررسی عملکرد بازار مسکن ایران در چهار دهه اخیر
- دهه ۱۳۶۰: دوران جنگ تحمیلی و رکود در تولید مسکن
در دهه ۱۳۶۰، به دلیل جنگ ایران و عراق، اقتصاد کشور دچار رکود شد و ساخت‌وساز مسکن به‌شدت کاهش یافت. در این دوره:کمبود منابع مالی باعث شد که دولت نتواند پروژه‌های عمرانی گسترده‌ای اجرا کند.بسیاری از زیرساخت‌های شهری تخریب شدند و نیاز به بازسازی داشتند.تقاضا برای مسکن افزایش یافت، اما عرضه کافی وجود نداشت که این موضوع منجر به رشد قیمت‌ها شد.
با این حال، دولت سعی کرد از طریق واگذاری زمین‌های دولتی و ارائه تسهیلات بانکی به اقشار کم‌درآمد، بخشی از نیاز مسکن را تأمین کند. اما به دلیل کمبود مصالح ساختمانی، افزایش هزینه‌های ساخت و شرایط جنگی، این اقدامات چندان مؤثر نبودند.
- دهه ۱۳۷۰: پایان جنگ، بازسازی کشور و آغاز رشد قیمت مسکن
با پایان جنگ در سال ۱۳۶۷، سیاست‌های اقتصادی کشور بر بازسازی زیرساخت‌ها و تقویت تولید داخلی متمرکز شد. در حوزه مسکن:برنامه‌های توسعه شهری و افزایش ساخت‌وساز آغاز شد. وام‌های بانکی و تسهیلات بیشتری به بخش مسکن اختصاص یافت. افزایش درآمدهای نفتی باعث ورود سرمایه به بازار مسکن شد.رشد جمعیت و مهاجرت به شهرها باعث افزایش تقاضا برای مسکن شد.با این حال، به دلیل ضعف در سیاست‌گذاری و نظارت، افزایش قیمت مسکن شتاب گرفت و مسکن به‌عنوان یک کالای سرمایه‌ای مطرح شد. در این دهه، اولین جهش قابل‌توجه قیمت مسکن در ایران رخ داد.
- دهه ۱۳۸۰: رونق بی‌سابقه و آغاز سوداگری در بازار مسکن
دهه ۱۳۸۰ یکی از مهم‌ترین دوره‌های تاریخ بازار مسکن ایران بود. در این دهه: رشد نقدینگی و وام‌دهی بانکها به بخش مسکن، باعث افزایش قیمت‌ها شد. سرمایه‌گذاران، مسکن را به‌عنوان یک بازار سودآور انتخاب کردند. افزایش نرخ ارز و طلا باعث شد مردم سرمایه‌های خود را به بازار مسکن هدایت کنند. قیمت مصالح ساختمانی مانند سیمان، آهن، آجر و گچ افزایش یافت که به‌طور مستقیم بر افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز تأثیر گذاشت. دولت در سال ۱۳۸۶، طرح مسکن مهر را اجرا کرد که هدف آن تأمین مسکن برای اقشار کم‌درآمد بود. با وجود رونق، قیمت‌ها به‌طور سرسام‌آوری افزایش یافت و طبقه متوسط توانایی خرید مسکن را از دست داد.
- دهه ۱۳۹۰: رکود، تحریم‌ها و افزایش قیمت مسکن
دهه ۱۳۹۰ برای بازار مسکن دهه‌ای پر از نوسان و بحران بود. در این دهه: تحریم‌های اقتصادی از سال ۱۳۹۱ باعث کاهش درآمدهای نفتی و افزایش نرخ ارز شد. قیمت دلار و طلا رشد چشمگیری داشتند که منجر به گرانی مصالح ساختمانی شد. رکود تورمی در سال‌های ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶، باعث کاهش ساخت‌وساز و افزایش قیمت مسکن شد. دولت سعی کرد با ارائه تسهیلات مسکن، وام‌های ۸۰ میلیونی و طرح‌های جدید، بازار را کنترل کند اما موفقیت چندانی نداشت. در سال ۱۳۹۷، با خروج آمریکا از برجام، قیمت مسکن ناگهان جهش کرد و سوداگری در بازار مسکن تشدید شد.
تا پایان این دهه، قیمت مسکن به حدی بالا رفت که بسیاری از خانواده‌ها توانایی خرید خانه را از دست دادند و اجاره‌نشینی به یک چالش جدی تبدیل شد.
- دهه ۱۴۰۰: بحران مسکن و آینده نامشخص
با آغاز دهه ۱۴۰۰، بازار مسکن ایران همچنان با مشکلات اساسی مانند تورم، رکود، کاهش قدرت خرید مردم و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز روبه‌روست. قیمت دلار همچنان نوسانی است و این موضوع بر قیمت مصالح ساختمانی تأثیر مستقیم دارد. نرخ بهره بانکی بالا رفته که وام‌های مسکن را از دسترس خارج کرده است. سیاست‌های دولتی مانند طرح نهضت ملی مسکن، تاکنون تأثیر قابل‌توجهی در کنترل قیمت‌ها نداشته‌اند.
بخش دوم: مقایسه بازار مسکن ایران با کشورهای همسایه و جهان
- مقایسه قیمت مسکن در ایران و کشورهای همسایه
ایران در مقایسه با کشورهای همسایه، یکی از گران‌ترین بازارهای مسکن را دارد.
به‌عنوان مثال: متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در تهران حدود ۱۲۷۰ دلار است درحالی‌که: در استانبول: ۸۵۹ دلار، در آنکارا: ۳۸۷ دلار، در دبی: ۷۵۰ دلار
دلیل گرانی مسکن در ایران نسبت به کشورهای همسایه چیست؟ رشد شدید تورم و کاهش ارزش ریال، کمبود عرضه مسکن و ضعف در اجرای طرح‌های حمایتی ، هزینه‌های بالای ساخت‌وساز به دلیل تحریم‌ها و افزایش قیمت مصالح ساختمانی و وجود سوداگری و نبود مالیات بر خانه‌های خالی است.
- مقایسه ایران با کشورهای توسعه‌یافته
در کشورهایی مانند آلمان، فرانسه و آمریکا، دولت‌ها با سیاست‌های مالیاتی، تسهیلات ارزان و کنترل تورم، بازار مسکن را مدیریت می‌کنند. اما در ایران: دولت کنترل چندانی بر سوداگری در بازار مسکن ندارد. وام‌های مسکن بسیار کم و ناکارآمد هستند. قیمت زمین در شهرهای بزرگ سرسام‌آور است و مردم توان خرید ندارند.
بخش سوم: تاثیر نقش دولت، بانکها و تورم در افزایش قیمت مسکن
- نقش بانکها و نظام مالی در افزایش قیمت مسکن
بانکها نقش کلیدی در بازار مسکن ایران دارند. بسیاری از بانک‌های ایرانی سرمایه‌های خود را به‌جای اعطای وام‌های مولد به تولید مسکن، وارد بازار املاک کرده‌اند. این روند موجب شده است که: بانکها با خرید گسترده املاک، خود به دلالان بزرگ مسکن تبدیل شوند. وام‌های مسکن با سودهای بالا و دوره بازپرداخت نامناسب ارائه شوند که عملاً دسترسی مردم را به مسکن دشوار می‌کند. حجم زیادی از نقدینگی سرگردان در اقتصاد کشور، به‌جای ورود به بخش تولید، جذب سوداگری در بخش مسکن شود. در کشورهای توسعه‌یافته، بانکها وام‌های بلندمدت و کم‌بهره برای خانه‌اولی‌ها در نظر می‌گیرند، اما در ایران وام مسکن قدرت خرید پایینی دارد و سود بالای آن باعث افزایش بدهی خانوارها می‌شود.
- تأثیر سیاست‌های دولت در کنترل یا تشدید بحران مسکن
یکی از عوامل مهم در بحران مسکن دخالت‌های ناکارآمد دولت در بازار مسکن است. بررسی سیاست‌های دولت در ۴۰ سال اخیر نشان می‌دهد که بسیاری از طرح‌های اجرا شده، نه‌تنها به کاهش قیمت‌ها کمک نکرده‌اند، بلکه تورم مسکن را تشدید کرده‌اند. از جمله:
طرح مسکن مهر: به دلیل ضعف در مکان‌یابی، عدم تأمین زیرساخت‌های شهری و تأخیر در تحویل واحدها، موجب افزایش نقدینگی بدون کاهش مؤثر قیمت مسکن شد.
طرح نهضت ملی مسکن: تأمین مالی این طرح همچنان با مشکل مواجه است و بسیاری از کارشناسان آن را شکست‌خورده می‌دانند.
قیمت‌گذاری دولتی زمین‌ها و واگذاری به برخی گروه‌های خاص باعث ایجاد رانت و فساد گسترده در تخصیص زمین‌های دولتی شده است.
- تأثیر فرهنگ و سبک زندگی بر بازار مسکن
یکی از عوامل کمتر بررسی‌شده در بحران مسکن ایران، تغییرات سبک زندگی و الگوهای سکونتی در جامعه است. در دهه‌های اخیر:افزایش تمایل به زندگی در شهرهای بزرگ و پایتخت‌نشینی، باعث افزایش تقاضا و کاهش عرضه در کلان‌شهرها شده است. افزایش سن ازدواج و کاهش جمعیت خانوار، نیاز به واحدهای کوچک‌تر را افزایش داده اما ساخت‌وساز همچنان بر اساس الگوهای قدیمی پیش می‌رود. مهاجرت معکوس به روستاها و شهرهای کوچک به دلیل گرانی مسکن در کلان‌شهرها، در سال‌های اخیر شدت گرفته است. در کشورهای توسعه‌یافته، سیاست‌های شهرسازی مشوق زندگی در شهرهای کوچک و متوسط است، اما در ایران تمرکز امکانات در تهران، مهاجرت به این شهر را تشدید کرده است.
- نقش دولت در کشورهای موفق در کنترل قیمت مسکن
در بسیاری از کشورهای توسعه‌یافته، دولت‌ها از ابزارهای مالیاتی و قانونی برای کنترل سوداگری و کاهش قیمت مسکن استفاده می‌کنند. برخی از این سیاست‌ها عبارت‌اند از:
مالیات بر خانه‌های خالی: در کشورهایی مانند کانادا و آلمان، مالیات‌های سنگین بر خانه‌های بدون استفاده اعمال می‌شود تا سرمایه‌گذاران را از احتکار املاک منصرف کند. در ایران، طرح مالیات بر خانه‌های خالی به‌دلیل ضعف اجرایی، هنوز تأثیر قابل‌توجهی نداشته است.
کنترل اجاره‌بها: در بسیاری از کشورها، افزایش اجاره‌بها محدودیت قانونی دارد اما در ایران، قیمت اجاره‌ها تابع نوسانات بازار است و مستأجران سالانه با رشد سرسام‌آور اجاره‌ها مواجه می‌شوند.
حمایت از خانه‌اولی‌ها: در کشورهایی مانند سوئد و هلند، وام‌های کم‌بهره و حمایت‌های دولتی، خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد را تسهیل کرده است اما در ایران، وام مسکن به‌دلیل نرخ بهره بالا، تأثیر چندانی در خانه‌دار شدن مردم ندارد.
- تحلیل تأثیر تورم عمومی بر بازار مسکن
تورم در اقتصاد ایران یکی از مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن است. در دهه‌های اخیر، افزایش نقدینگی بدون رشد تولید، موجب تورم شدید در بخش‌های مختلف از جمله مسکن شده است.
افزایش قیمت دلار، موجب رشد قیمت مصالح ساختمانی شده است که این موضوع هزینه ساخت مسکن را بالا می‌برد. افزایش حقوق و دستمزد کارگران ساختمانی، موجب افزایش هزینه ساخت‌وساز شده است. سیاست‌های اقتصادی نادرست مانند افزایش نقدینگی بدون برنامه، تورم عمومی را تشدید کرده و مسکن نیز تحت تأثیر این شرایط گران‌تر شده است. در کشورهای موفق، دولت‌ها از ابزارهای کنترلی مانند کاهش نقدینگی، افزایش تولید و کنترل تورم برای ثبات بازار مسکن استفاده می‌کنند، اما در ایران سیاست‌های ضدتورمی معمولاً مقطعی بوده و نتیجه بلندمدتی نداشته است.
- نقش نهادهای شبه‌دولتی و انحصار در بازار زمین و مسکن
یکی از مشکلات ساختاری بازار مسکن ایران، مالکیت گسترده زمین‌های شهری توسط نهادهای دولتی و شبه‌دولتی است. این نهادها معمولاً: زمین‌ها را نگه می‌دارند و به مرور به فروش می‌رسانند تا سود بیشتری کسب کنند. بخش عمده‌ای از پروژه‌های ساخت‌وسازرا در اختیار دارند و باعث ایجاد انحصار در بازار می‌شوند. قیمت‌گذاری زمین را در دست دارند و مانع از کاهش قیمت آن می‌شوند. در کشورهای پیشرفته، دولت‌ها تلاش می‌کنند تا با عرضه زمین‌های دولتی به قیمت مناسب، ساخت‌وساز را افزایش داده و قیمت مسکن را کنترل کنند، اما در ایران، زمین‌های دولتی معمولاً با قیمت بالا و به گروه‌های خاص واگذار می‌شوند که این موضوع موجب افزایش هزینه مسکن شده است.
بخش آخر: دلایل گرانی مسکن و جمع بندی
بررسی ۴۰ سال گذشته بازار مسکن در ایران نشان می‌دهد که عوامل زیر نقش مهمی در افزایش قیمت‌ها داشته‌اند: تورم و کاهش ارزش پول ملی، افزایش نرخ ارز و هزینه واردات مصالح ساختمانی، سوءمدیریت دولت‌ها در اجرای سیست‌های مسکن، سوداگری و نبود نظارت بر خریدوفروش‌های سرمایه‌ای و رشد جمعیت و کمبود زمین مناسب برای ساخت‌وساز، تا زمانی که این مشکلات حل نشوند، بازار مسکن ایران همچنان درگیر بحران خواهد بود.
برای بهبود وضعیت بازار مسکن ایران، پیشنهادهای زیر قابل اجرا هستند: وضع مالیات سنگین بر خانه‌های خالی برای کاهش سوداگری. افزایش وام مسکن با بهره کم و بازپرداخت طولانی برای خانه‌اولی‌ها. ایجاد نهادهای نظارتی قوی برای جلوگیری از احتکار زمین و مسکن توسط نهادهای خاص. کاهش وابستگی بازار مسکن به نرخ ارز با تولید مصالح ساختمانی داخلی. افزایش ساخت‌وساز در شهرهای کوچک و ارائه مشوق‌های مالیاتی برای توسعه شهری متعادل. اگر این اصلاحات به‌درستی اجرا شوند، می‌توان امید داشت که در آینده، قیمت مسکن در ایران تثبیت شده و دسترسی مردم به مسکن راحت‌تر شود.
